Zmiany w prawie dotyczące obrotu ziemią rolną

Transakcje z prywatną ziemią rolną zostaną uproszczone, podlegając nowym uregulowaniom prawnym. Dodatkowo, przepisy regulujące zasiedzenie nieruchomości ulegną modyfikacji. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa uzyska prawo pierwokupu udziałów i akcji spółek nadrzędnych, posiadających udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych. Niemniej jednak, fundacje rodzinne staną przed nowymi trudnościami, gdyż nie będą już kwalifikować się do uproszczeń w obrocie ziemią rolną. Wszystkie te zmiany wynikają z nowelizacji ustawy, która wchodzi w życie 5 października.

Nowe przepisy wchodzą w życie na mocy ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw.

Zgodnie z nowymi regulacjami, zasiedzenie ziemi rolnej nie będzie już ograniczone wyłącznie do rolników indywidualnych. Przy braku art. 173 par. 3 kodeksu cywilnego, konieczność posiadania statusu rolnika indywidualnego nie będzie już wymagana do zasiedlenia takiej nieruchomości. Wcześniej, po nowelizacji z 2016 r., zasiedzenie nieruchomości rolnej przez osobę nierolniczą było praktycznie niemożliwe. Ponadto, pewne restrykcje dotyczące nabycia nieruchomości o powierzchni użytków rolnych poniżej 0,3 ha zostaną zniesione.

Nowe regulacje dotyczące gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obejmują:

• Rozszerzenie katalogu nieruchomości wyłączonych spod podstawowych zasad gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu, pozostających w pierwszej kolejności do wydzierżawienia lub sprzedaży w celu powiększenia lub utworzenia gospodarstw rodzinnych.
• Upoważnienie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) do przekazywania gruntów Lasom Państwowym w drodze umowy, z przeznaczeniem na lasy, oraz rozszerzenie tej możliwości na grunty przeznaczone na cele związane z gospodarką leśną, na których niemożliwa jest racjonalna gospodarka rolna.
• Ujednolicenie przepisów dotyczących rodzajów dokumentów planistycznych używanych do określenia charakteru nieruchomości, takich jak nieruchomość rolna lub nierolna.
• Wprowadzenie obowiązku ogłaszania przez KOWR wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży, także w siedzibie właściwego oddziału terenowego KOWR.
• Umożliwienie osobom fizycznym lub prawnym prowadzącym gospodarstwo rolne nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej będącej ich własnością i spłatę przez KOWR części lub całości zobowiązań wynikających z działalności rolniczej, a następnie zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości, która weszła w skład Zasobu, z jej poprzednim właścicielem, bez konieczności przeprowadzania przetargu.
• Wyjaśnienie, że w przypadku nabycia przez dzierżawcę nieruchomości rolnej, która ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.
• Wyłączenie stosowania art. 29a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w przypadku sprzedaży nieruchomości Zasobu przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planie rewitalizacji, miejscowym planie odbudowy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele inne niż rolne.
• Wprowadzenie mechanizmu, zgodnie z którym termin całkowitej spłaty należności może zostać wydłużony o okres odroczenia spłaty, zgodnie z art. 23a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, jednak nie dłużej niż 25 lat.
• Umożliwienie osobom, które bezprawnie zarządzały nieruchomościami Zasobu przez co najmniej 5 lat przed ogłoszeniem przetargu, uczestnictwa w przetargach organizowanych przez KOWR.
• Określenie opłaty za czynsz dzierżawny za nieruchomości wchodzące w skład Zasobu jako równowartość ilości pszenicy ustalaną na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenastu kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu.

Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego obejmują:

• Wyłączenie przepisów ustawy w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 0,3 ha; dotychczasowa ustawa wyłączała nieruchomości rolne o powierzchni do 0,3 ha, niezależnie od powierzchni użytków rolnych.
• Rozszerzenie przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie podlegają ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, na nabycie na podstawie art. 6 ustawy z dnia 25 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym, które przysługuje właścicielom budynków znajdujących się na działce gruntu, która weszła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu przed dniem 1 stycznia 1983 r. oraz nabycie przez zasiedzenie.
• Rozszerzenie pojęcia "osoba bliska" o rodziców małżonka, macochę i ojczyma.
• Wyjaśnienie, że KOWR ma pierwszeństwo do wykonania prawa pierwokupu w przypadku, gdy przysługuje mu także prawo pierwokupu zdefiniowane w innych przepisach.
• Określenie informacji i dokumentów, które muszą być dołączone do wniosku nabywcy nieruchomości rolnej, aby uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności.
• Rozszerzenie przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej, na przykład w przypadku przekazania nieruchomości parkowi narodowemu w celach ochrony przyrody, w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, nabycia od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, nabycia od osoby bliskiej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. oraz nabycia przez zasiedzenie nieruchomości objętej planem zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Ta nowelizacja ustawy wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. 5 października, z wyjątkiem art. 1 pkt 17, który wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.